文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头p>

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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