导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租俄罗斯乌克兰什么时候结束战争赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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