文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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