导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(q穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼ián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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