导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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