文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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