OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还homework可数还是不可数名词，homework可数homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢吗？housework 呢有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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