近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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