饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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