房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交(jiāo)大(dà)概率不(bù)会再(zài)出现2022年断崖(yá)式下跌(diē)。

楼市(shì)“调控模范生”也加入全面解除限购的(de)行(xíng)列。日前，长沙住建部发布通知称，全市范围内(nèi)买房，不再审查购房(fáng)者资格条件，这意味着长沙正式结束(shù)了已推行7年之久的限购政策。

但如此大招之下，多位长沙房地产业内人士向第一财(cái)经记者表示，政策推出后的首个周末，项目咨询和来访有所上涨，但整体反应平(píng)平，并无太多波澜(lán)。除了当前市场信心不足(zú)等因素的影响， 2023年(nián)下半年(nián)的(de)限购放松政策已在很大程度上释(shì)放了不少需求(qiú)，导致(zhì)当前政(zhèng)策边际效益递减。

事实上，许多(duō)城市如长沙(shā)一(yī)样，拿出大(dà)力度政(zhèng)策，但并未能获得(dé)较好的市场反(fǎn)应，楼市修复进程缓(huǎn)慢。多位受访人士(shì)表示，“小碎步”式的松绑政策下实际上会加重购房者的观望情绪，难以带动市场回暖，需求端政(zhèng)策松绑效力因(yīn)此难(nán)免打折扣。业内认为，当前的市场情况之下，需要多重力(lì)量(liàng)综合(hé)作用，供求关系才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复，房地产市场才有望完成筑底。

修复楼市组合(hé)拳

近日，长沙(shā)印发的《关(guān)于(yú)支持居民购(gòu)买改善住房的通知》明确，在长沙购房，不再审查资格条件。

该通知同时表示，在(zài)长(zhǎng)沙“以旧换新”购买(mǎi)新房(fáng)的，可按(àn)照“认房不认贷”政(zhèng)策，享受(shòu)首套(tào)房(fáng)首付比例和按揭贷款利率优惠；购买(mǎi)新房(fáng)申请住房公积金贷款的，在(zài)原有基础上上调最高贷款额度80万(wàn)元(yuán)，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万。

一套楼市新政落地(dì)，购房者是否被点燃(rán)了热情？多位受访房企人士向第一财(cái)经记者表示，全(quán)面放开限购政策的(de)影(yǐng)响目前尚未传递到各个项目上。

某TOP20房企长沙市场负(fù)责人张(zhāng)颖（化名）也告诉记者(zhě)，新政出台之后跟同行交(jiāo)流发现，市场反馈并没有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右，但原本周(zhōu)末的来访也会比平常好。

一家华南房企的(de)长沙营销负责人也透露(lù)，从(cóng)上周的市场表现来(lái)看，新政(zhèng)的刺激效果一般。“这不是长沙首(shǒu)次放开限购，其实去年(nián)就已经开始陆续放开首套、二套的限(xiàn)购了。”

2023年9月，长沙优化限购(gòu)政策，首套房限(xiàn)购资格出现松动。政策明确，包括非长(zhǎng)沙市户籍家(jiā)庭(tíng)在内，居民家庭在长沙购买首套商品(pǐn)住(zhù)房，不再需要提供购房(fáng)证明。此前，在长沙需“新(xīn)落户市民(mín)+12个月社保或个税；非本市户(hù)籍家(jiā)庭+2年社(shè)保(bǎo)或个税”才能购房。

这波限购政策放松(sōng)，释(shì)放(fàng)了不(bù)少刚需。张颖表(biǎo)示，本来长沙的刚需客户量(liàng)就比较大，所以这次(cì)限购放开以后，对项目成交有明显(xiǎn)的促进作用。

新政叠加十一假期，市(shì)场活跃度明显提升。中指(zhǐ)院数据显示，2023年9月，长沙(shā)商品住宅成(chéng)交65.7万平方米，环(huán)比上(shàng)涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居(jū)客研究(jiū)院院(yuàn)长张(zhāng)波向记者(zhě)表示，这次的政策(cè)对长沙周边城市形成虹吸，安居(jū)客线上(shàng)数(shù)据显示，周边县市到长沙购房的比例在去年上升(shēng)了30%以上。

同年11月，长(zhǎng)沙再(zài)次优化限购政策，规定在长沙购买第2套商品住(zhù)房时，不再受首套房网签满(mǎn)四年的限制；居民家庭名下商品住房单套(tào)面积均不足144平方米的，可购买(mǎi)1套改善性住房（144平方米(mǐ)及以上）。这次新政减少了对改善类购房需求的限制。

利(lì)好政策叠加，销售得(dé)到一定(dìn生活贵在坚持作文g)程度的改善。克(kè)而(ér)瑞数据显示，2023年(nián)第四季度，长沙首开项目数及开盘去化均上升至年度高位(wèi)，首开去(qù)化(huà)率超76%；其中核心区(qū)域高(gāo)端改(gǎi)善项目去化率接近五成(chéng)，多个红盘项目客房比(bǐ)超1.5，再现开盘摇号的现象。

两轮限购放松之后，如今再全面解除限购，政策效力(lì)难免削弱。张颖认为，长(zhǎng)沙此次全面(miàn)放开(kāi)限购(gòu)，其实主要是放开对(duì)改(gǎi)善客户的限购，因为刚需客户购买首套房已经不限购了，而改善客群(qún)本身并不急于下手，他们原本就有(yǒu)房子住，可能会想(xiǎng)多看(kàn)看，在合适的时机(jī)再下手，而不(bù)会迫(pò)切地立刻买房，毕竟手中已有(yǒu)的房源出手也需要时间。

政(zhèng)策“有效期”较(jiào)短

祭(jì)出全面(miàn)解除限购的大招，市场反应平平(píng)的情况，并不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二线城市全面放(fàng)开限购(gòu)，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉(hàn)等7个省会城市。2024年以来，有更多城市对限购政策(cè)进行调整。据中指研(yán)究院初步统计，截(jié)至目前，全国(guó)仅有北(běi)京、上海、广州、深圳(zhèn)、成(chéng)都、天津、西安、杭(háng)州、海(hǎi)南省等地仍有部分区域保(bǎo)持限购(gòu)，其他城市基本上都全面(miàn)解除了(le)限购要求(qiú)。

但整体来看，限购放松的效果并不算理(lǐ)想，许多(duō)城市新房成交依(yī)旧在低位徘徊。克而瑞(ruì)统计数据显示，一季度，重点(diǎn)30城成(chéng)交累计同比降52%，降幅持续扩大4个(gè)百分点。

为了(le)促进成(chéng)交(jiāo)，各大开发商同步执行“以价换(huàn)量”的策略，推动房价也同步走低(dī)，3月，新房(fáng)价格环比(bǐ)下跌的(de)城市有57个。另据(jù)西政资本测算，3月(yuè)份新(xīn)建商品住宅价格同比降幅(fú)约2.2%，为(wèi)2015年(nián)8月至今以来的最大(dà)降幅。

政策持续保(bǎo)持宽松，且严格的限制性措施也(yě)渐次放松，但楼市的修复进程并不(bù)算理(lǐ)想，许多政策“有(yǒu)效期”较短(duǎn)。

某TOP30房企(qǐ)湖南片区的相关(guān)负责人表示，去(qù)年(nián)9月(yuè)长沙的限购政策调整后，短期内有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便(biàn)是一线城市也存在同样的情况，某央企营销负责人曾(céng)向记者透露，其所在城市认房不认贷新政带来的效用大约也仅(jǐn)持续了两周，“上家觉得会出政策，怕卖早了(le)，下家认为会降(jiàng)，怕(pà)买早了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以来无论是长沙(shā)还是全国放松，都以一种“小碎(suì)步(bù)”调整的方式推进(jìn)，效果(guǒ)会有所打折。张波表示，解除行政性限制(zhì)是(shì)未来二(èr)线城市整体的方向，但长远来(lái)看，政策效力释放趋(qū)弱，边际效益递减。

上述(shù)房企的(de)长沙市(shì)场负责人透露，长沙(shā)的全面放开限购政策出台(tái)后，不少客户会觉得之(zhī)后是否首付能再降一降，或者开发商给更多优惠措施等等，观望(wàng)心态反而比之前更重。

有房企人士向记者分析，过去一段时间(jiān)里的(de)政(zhèng)策释放的不确定性，让购房者总觉得再(zài)等等或许还(hái)会有更好(hǎo)的政策出来，尤其是在房价不再持续上涨(zhǎng)之后，大家(jiā)心态不会那么急了。“政策一点点出，市场反馈不积极。”

也(yě)有资深地(dì)产行业分析师表示，近期需求端政策放(fàng)开的力度是显著的，但时机有所滞后，因此效果有限。一二线城市政策终于开闸的时候，居民收入预期、房价预期(qī)已经处于非常弱的阶段，资(zī)格(gé)放(fàng)开和支付门槛下降对于购房者决策的影响有(yǒu)限。

各种力量综(zōng)合促修复

面对持(chí)续低迷的市场，政策应(yīng)该如何发力，才能有效提振市场？

在中指研究(jiū)院市场研究(jiū)总(zǒng)监陈文静(jìng)看来，供(gōng)需两端政策(cè)同步持续发力，将有(yǒu)助(zhù)于推动市场预期好转。例如在需求端，一线城(chéng)市可继续优化限购政策，二线城市全面(miàn)取消限制性政策(cè)等，针对多(duō)样化改善性需求的政策支(zhī)持力度继续加大(dà)；在供(gōng)给端，推动城市(shì)房地产融资协(xié)调机制继续落地，加大核心优(yōu)质地块供给，优化郊区住宅项(xiàng)目容积率(lǜ)1.0限(xiàn)制(zhì)、优化项目价格限制(zhì)等，这些政策(cè)优(yōu)化将更有(yǒu)利于企业打造高(gāo)品质产品。

镜鉴咨询创始人张(zhāng)宏伟也向记者表示，当前的市场情况(kuàng)下(xià)，需要各种力量综合作用，供求关系才会逐渐好转。除了房贷利率、首付比例(lì)降低，公积金额度(dù)提高之外，近期多个城市推出(chū)的“以(yǐ)旧换(huàn)新”政(zhèng)策(cè)，也(yě)可给购房者以更多的税费优惠或减免。

“现(xiàn)在有20多个城市在(zài)做旧(jiù)改，建议这些城市在做(zuò)旧改的时候，尽量做房票或者货币化(huà)安置(zhì)，不要做实物安置，这样对(duì)市场短期内的(de)刺激作用会更加明(míng)显。”张宏(hóng)伟称，各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，建议更多去购买开发企业的存(cún)量商(shāng)品房，或者普通百姓手中的存量房(fáng)，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。

值得一提的是，发改委在近日强调，当前我国一些地区(qū)新型工业化(huà)和城镇化水平还比较低，下一步要把(bǎ)农业转移人口市民(mín)化摆在更加突出位置(zhì)，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜力地区新型工业(yè)化城(chéng)镇化水平，释放城镇化所蕴含的巨大内(nèi)需潜力。

在张宏(hóng)伟看来，农业转移人口市民化也将是促进房地产市(shì)场修复动力之一。“现有的政策下，市场需求(qiú)总量并未发生改(gǎi)变，若(ruò)有效推进农村(cūn)人(rén)口市民化，或(huò)租或买，都产生了(le)新的居住需求，对消化现有(yǒu)库存的作用会更(gèng)加明(míng)显。”

不过(guò)，张波则(zé)认为，目(mù)前单一靠房地产政策的拉动边际效应会越来(lái)越低，更(gèng)重要的还(hái)在(zài)于经济面逐步向好，并伴随(suí)着信心面(miàn)不断(duàn)稳定，才会带动(dòng)房地产行业逐步回归稳定。

亿翰智库研究总(zǒng)监于小雨也向记(jì)者(zhě)表示，房地产行业这轮行(xíng)情演变，其(qí)根本原因在于信心的缺失，而信心修复的关键在于宏观经济走势，房(fáng)地(dì)产行业的后续走势(shì)关键还是经济基本(běn)面的表现(xiàn)。随(suí)着经济修复动能逐渐增强，大众对未生活贵在坚持作文(wèi)来、对产业、对就业、对(duì)收入(rù)形成稳定的预期时，房地产行业将筑底(dǐ)企稳。

于小雨预计，乐观情况下，房地产市场最早或(huò)于(yú)2025年上半年筑底，2024年全(quán)年商品房成交量大概率仍将再(zài)探底，行业的(de)调(diào)整至少要持(chí)续3-5年的时间，但(dàn)新房的成交量大概(gài)率(lǜ)不会再出现类似2022年式的断崖式(shì)下(xià)跌，待风险出(chū)清完成，行业总量将稳(wěn)定在一(yī)个新台阶上(shàng)，平缓(huǎn)波动。

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