一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使(shǐ)得土地财(cái)政收入持续减收(shōu)。

财政部最新(xīn)数据显示(shì)，一季度(dù)地方政府(fǔ)性基金(jīn)收入中的国(guó)有土地使用权(quán)出让(ràng)收入（下称“土地出让收入”）为8147亿元，同比下降6.7%，其中3月份同比(bǐ)下降21%。

在稳楼市系列政策持续发力下，与2023年一季度土地出让收入降(jiàng)幅（-27%）相比，今年(nián)一季度土地出让收入(rù)降幅有明显缩窄(zhǎi)。但这一收入一季度持续下行，低于年初(chū)中央与地方预算中对土地出让收入全(quán)年企稳预期。

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图片来自平安证券研究所

土地出(chū)让收入是一个对当下土地出让成(chéng)交(jiāo)反应比(bǐ)较滞后(hòu)的数(shù)据。因(yīn)为按照相关规定，地方(fāng)政府跟企业(yè)达(dá)成土地成交后，一般要在10天内签订土(tǔ)地出让(ràng)合同，合同签订一个月内需要缴纳50%土地出让价款，剩余(yú)价款在一(yī)年内付清。理论上，上述(shù)土地出让收入存在至少1个月乃至1年的时滞。

因此，相比于土地出(chū)让收入(rù)，市场(chǎng)机(jī)构(gòu)统计(jì)的土地出让金更能反(fǎn)映当下土地成交情况。

根(gēn)据民生证券固(gù)收首席分(fēn)析师(shī)谭逸鸣团队研报数据，今年一季度全国土地出让金同比下降14%。

这一(yī)数据意味着后续土(tǔ)地(dì)出(chū)让收入增长将继续承压。一(yī)季度土地出让(ràng)收入低迷跟房(fáng)地产市场低迷直接相关。近些年，房地产市场低(dī)迷，销售面积和价格持续(xù)下降，开发商资金紧张(zhāng)，地方土地出让收(shōu)入持续下滑。

国(gu万丰奥威4月25日龙虎榜数据ó)盛(shèng)证券首席经济学家熊园分析认为，3月份(fèn)地方土地出让收入(rù)降幅较前两(liǎng)个月明显走阔，前期土地出让收入加快入库的影响正逐步显现。从地产销售数据来看，3月30大中城商品房销售同比-47%、未有好转(zhuǎn)，在(zài)房地产市场表现偏弱的背景下，叠加前期加快入库，后续土地出让收入增速可能继(jì)续承压。

国金证券首席经济学家赵伟分析，年初新房成交延续(xù)低(dī)迷态势，土地成交溢(yì)价率、成交面积仍处过往较(jiào)低水平，土地出让(ràng)收入能否完(wán)成企稳仍需跟踪。根据2023年土地出让收入占(zhàn)比测算(suàn)，若国有土地财政收入下降10%，对应政府性基金收入下滑9%，广义(yì)财(cái)政支出增速下降近2%。后续土地出(chū)让收入能否企稳(wěn)或是影响广(guǎng)义(yì)财政支出强度的重要(yào)因素之一。

国家统计局数据显示，今年一季度全国房(fáng)地产开发投资(zī)（按可比口径）同比下降9.5%，房(fáng)地产开发企业房屋施工面积同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)11.1%，新建商品房(fáng)销售面积(jī)同比下降19.4%，房地产开发企业到位资金同(tóng)比下(xi万丰奥威4月25日龙虎榜数据à)降26.0%。

尽(jǐn)管一季度全国土地出让收入呈现下滑，但省(shěng)份间情况有明显差异。

比如，根据(jù)地方财政部门数据，一(yī)季度江西土地(dì)出让收入同比下(xià)降22.4%，云南这一收(shōu)入同比(bǐ)下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据发现，从(cóng)土地出让金数据来看，一(yī)季度上海、北京、福建、山(shān)东、重庆(qìng)、陕西等地土(tǔ)地出让金出现明显(xiǎn)增长，广东、江苏、浙江、安(ān)徽(huī)、江西、河南等地土地出让金则出现(xiàn)明显下滑。

图(tú)片来自(zì)民(mín)生证券研究(jiū)院(yuàn)

“从各省(shěng)份拿地房(fáng)企的(de)属性来看，2023年第一季度全国范围(wéi)内(nèi)国有企业拿地占(zhàn)比为67%，而2024年第一季度，全国国有企业(yè)拿地(dì)占比达到了82%，国有企业拿地的金额出(chū)现了大幅增长。”谭逸鸣称。

一位基层财政局(jú)长告诉第(dì)一财经，今(jīn)年当(dāng)地一季度土地出让收入略有增长，总体看今年(nián)土地(dì)出让收入形势应该比(bǐ)去(qù)年好些。

根据中央与地方预(yù)算报告，预计2024年地方(fāng)政府(fǔ)性基金预算本级(jí)收入约6.63万亿元，增(zēng)长0.1%。

政府性基金收入中近(jìn)九成收入来自土地出让收(shōu)入。外界预计，今(jīn)年地(dì)方整体上土地(dì)出让收入能止跌。2022年和2023年土地出让收入分别同比下降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于房地产市场预期(qī)还不(bù)稳定，增收难度(dù)大，像江苏、浙江、四川等地预计今年土地出让(ràng)收入继续有所(suǒ)下滑；广(guǎng)东、辽宁等地预计收入有所增长。

粤(yuè)开证(zhèng)券首席经济学家罗志恒曾告诉第一财经，房地产形势变化较快。政策力(lì)度持续加码将(jiāng)推动商(shāng)品房和土地市场逐步企稳。2024年，中国(guó)经济将延续疫后恢复(fù)态势，房地(dì)产在政策作用下预(yù)计逐步筑底(dǐ)，供需两(liǎng)端政策加码有助于提振市场信心，促进土(tǔ)地市场成交。

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