最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需要解决的短债规模越来越大。倘若“白衣(yī)骑士”入主，推动其盘活(huó)资产，势必要具备足够的融资或偿债能(néng)力，且掏出真(zhēn)金白银。

刚刚注资万达商管的太盟投资集团，这一次真(zhēn)的要出手拯救这家住宅地产公司吗？毕竟，在此(cǐ)之前(qián)，其鲜有(yǒu)投(tóu)资国内住宅类房地产项(xiàng)目，而展示出与外资(zī)不(bù)动产基金相似的(de)投资偏好。

来源：新财富(fù)杂志（ID：xcfplus）

作(zuò)者：杜冬东

4月24日，中南建设复(fù)牌(pái)，股票(piào)简称变更为(wèi)“ST中南(nán)”。就在被“戴帽”前的(de)4月22日，其股价却一字涨停。

这一背景是，4月20日下午，市场传出重磅消息，由江苏(sū)南(nán)通市海门(mén)区(qū)政府牵头，中南建设的(de)大股东中南城市(shì)建设(shè)投资有限公司（简称“中南城建”），与太(tài)盟投资集团（PAG）及江(jiāng)苏资产(chǎn)等机构在洽谈债务化解(jiě)、股权交易等合(hé)作。4月21日，中南建设方面向媒体(tǐ)证实了这一事项。

4月22日为上述消息公开后(hòu)的首个交易日，中南建设(shè)收获一个(gè)10.53%的涨停，股价(jià)报收(shōu)0.84元/股。

有评(píng)论(lùn)由此称，深陷债(zhài)务泥(ní)潭的中南建设(shè)可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团在业内有着亚洲“小黑石”之称。此(cǐ)前不到一个月，太盟投资集团刚刚签署投资协议，联合中东资本(běn)，向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，对珠海万达商(shāng)管进行股权重(zhòng)组。王健林的困境由此大为缓解。

22日晚间，深交所即下发关(guān)注函，要求(qiú)中(zhōng)南建设就(jiù)前述事项的真(zhēn)实性做出报告：线上渠道购险有望反超线下渠道(chū)说明。

“目(mù)前双方仅(jǐn)就合作的可能性进行探讨(tǎo)，无具体的方(fāng)案(àn)或推进计划。该事项尚处于筹划阶段，对公司影响(xiǎng)具有重大(dà)不(bù)确定性(xìng)。”2024年4月25日，ST中南回(huí)复关注函称。

这是(shì)怎样一个(gè)故事呢？刚刚注资珠海万达商管的太盟投(tóu)资集团，这一次要拯救住宅地产公司吗？中南建设会就此迎来生机吗？

“苏系黑马”深陷困境(jìng)

过去一个(gè)季度，太盟(méng)投资集团在中国资本市(shì)场很火(huǒ)。

3月30日，太盟投资集团、中信资(zī)本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局(jú)（ADIA）旗下全(quán)资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司在大连签署投(tóu)资协议，联合向大连新达(dá)盟(méng)商业管理有限(xiàn)公司(sī)投资约600亿元，并合计持股60%，大连万达商管(guǎn)持有剩余40%的股份。

大连新达(dá)盟(méng)商(shāng)业管理有限(xiàn)公(gōng)司于2024年1月(yuè)成立，对赌赴港上市失败的珠海万(wàn)达商管为其子公司。

太盟投资集团此举解除了珠海万达商(shāng)管的 “上市对赌危机”，有人(rén)由此将其掌门人单(dān)伟(wěi)建称作拉了(le)王健林一把的人。

因此，4月20日，市场(chǎng)传出(chū)太盟投资集团与当下深陷困境的中(zhōng)南建设发生关联时，投资者不免浮想联翩。

中南建设曾是“苏系房企(qǐ)”的一(yī)匹黑(hēi)马。在业绩巅峰期的2020年(nián)前后，中南建设的销售规模也(yě)有2200多亿元，与金地集团(600383)、招商蛇(shé)口(001979)等不(bù)相上下，位列克而瑞销售(shòu)榜单(dān)Top20。只是在房地产市场三强“碧万(wàn)恒”光芒万丈的那几年(nián)，市场(chǎng)对中南建设的关注(zhù)并不算多。

中南建设总部位于“中国建筑之(zhī)乡”江苏南(nán)通。其掌门人陈锦(jǐn)石早年和无数同乡(xiāng)一样，在建筑工地干活，后来从施工(gōng)队(duì)做起，直至创立(lì)了中南建筑。此后，他又从建筑施工往上游的房地产开发领域(yù)发展，逐步打造出如今的中南建设。因此，陈锦石(shí)的商业王国中南集团与一般的(de)房地(dì)产(chǎn)开发商略(lüè)有(yǒu)不(bù)同，旗下既(jì)有工程建筑，也有(yǒu)房地(dì)产开发业务。

按照官方的介绍，目前，中南集团旗下有上(shàng)市(shì)公司中南建设，还(hái)有(yǒu)中(zhōng)南置地、中南建筑、中南(nán)实(shí)业投资和(hé)中南教育等平台(tái)。

作为上市公(gōng)司的中南建(jiàn)设(shè)，主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发和建筑施工，兼营酒店(diàn)及其他，2009年(nián)借壳大连金牛上市。其旗下的房地产业务主要在中(zhōng)南置地，建筑施工业务则(zé)在中(zhōng)南建筑。

2016年开始，中南(nán)建设以“黑马”之势大举(jǔ)扩(kuò)张，其(qí)销售规模从502亿元一气上(shàng)冲，并杀入了“2000亿俱乐部”。克而瑞数据(jù)显示，2020年，中南置地(dì)以2068亿元的操盘金额，位居房企(qǐ)第(dì)14位；以1573.9万(wàn)平方米的操盘面积，位居第10位。

中南集团的报告：线上渠道购险有望反超线下渠道快速发展下，陈锦石的身家也水涨船(chuán)高，连年进入“新财富500创富榜(bǎng)”，稳坐南通(tōng)首富之位。

不过，这波冲刺也闯出了大麻烦。2021年开始，受(shòu)行业调整(zhěng)影(yǐng)响(xiǎng)，中南建(jiàn)设销售困难，出现亏损。数据显示(shì)，2021年(nián)到2023年第三季度，中南(nán)建设累(lèi)计亏损138.14亿元，资产负债率高达91.3%。

与(yǔ)多数出险房(fáng)企一样，2022年以来，中南建设多次转让旗下资产自救，包(bāo)括出售中南(nán)丝路城(chéng)市运(yùn)营、中南(nán)服务子公司等，累计已完成项目股权转让14个。

从股权结构看(kàn)，中南建(jiàn)设(shè)的控股股东为中南城建，实际控(kòng)制人为(wèi)陈锦石(shí)及(jí)一致行动人(rén)。早前，中南(nán)城建的持股比例最高达54.12%。自(zì)2022年8月起，中南城建及(jí)其一致行动人持有的公司股票持续被财(cái)达证券、中邮证券、长江证券等机构强制平(píng)仓(cāng)。截至2024年4月16日，中南城建的持(chí)股比例下降至37.74%。

据统计，中南建设近一年有14条被执行人记录，被执行总金(jīn)额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执行人，涉案金额约13.9亿元，其名下还(hái)有177条消费限制信息。

中南建设的债务(wù)压力，也连累到控股股东中南城建。目前，中南城建所持中南建设股(gǔ)份已被大量冻(dòng)结，截(jié)至4月16日，累计被(bèi)冻结约(yuē)14.44亿股，累计质押约12.95亿(yì)股，占其持股的88.8%。

中南建(jiàn)筑列为被执行次(cì)数高达152次，被执行总金额也有将近6亿元。被执行涉案的原因包括设备租赁(lìn)、票据纠纷、工程款、买卖合同、劳务纠纷等。中南建(jiàn)筑(zhù)还收到18次限制消(xiāo)费令，有6次股权冻结(jié)，股权数额高(gāo)达(dá)1.39亿元。

业绩难(nán)堪、债务(wù)高企(qǐ)，令投资者对中南建设(shè)心灰意冷。因(yīn)股(gǔ)价连续10日低于面值，中(zhōng)南建设濒(bīn)临退市。

盘活资(zī)产，需应(yīng)对庞大短债

2022年11月7日，中南建设首次公开违约(yuē)。其公告(gào)称，“由于(yú)市(shì)场调整、行业非良性循环等原因，暂不支付公司全资子公司HZID去年发行的美(měi)元票据利息”。

尽管此前，中国华融、中国信(xìn)达以及江苏(sū)资产均向中南建设伸出援手，中南建设成为被AMC纾困最多的房(fáng)企，依然无法扭转局(jú)势。

事实上，中南建设在2021年(nián)就已经大幅缩减拿地规(guī)模，但随着房地产(chǎn)销量(liàng)整体下行，中南建设的业(yè)绩呈现(xiàn)断崖式下(xià)滑(huá)。2021-2023年，中南建设的合同销售金额(é)从(cóng)1973.7亿元骤减至398.8亿元（表1）。刚刚过去的(de)2024年一季度，中南建设累计合同销售额仅47.3亿元，同比再减38%。

销售持续(xù)下滑，导致(zhì)其(qí)减债之路变得艰难。根据中南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显示(shì)，中南(nán)建设4只存(cún)续(xù)的美元债均(jūn)已违约，余额4.646亿美元。目前共有5只存续境内债，合计51亿元(yuán)，其中3只已展期(qī)至2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及(jí)“20中南建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将(jiāng)于(yú)一年内到期。

尽管中南建设此前已积极进行债务重组，但相关(guān)进度(dù)仍低于(yú)预(yù)期。中(zhōng)南建设仍(réng)有部分银(yín)行和非银行金(jīn)融(róng)机(jī)构借款未(wèi)能达成新的借(jiè)款方(fāng)案或偿付(fù)，同时，其境(jìng)外子公(gōng)司(sī)的(de)优先票据(jù)重组，也面临个别投资者反对和清盘风(fēng)险。

iFinD数据显示（表2），2019年(nián)至2023年三季度报，中(zhōng)南建设的(de)长期借款从360.06亿元降至198.88亿元(yuán)；非流动负债规模从473.31亿元降至(zhì)254.79亿元；账面资金从254.1亿元(yuán)快速萎缩至91.14亿元。同(tóng)期(qī)，其短期借款、应付票据及应付(fù)账款、一年内到期的非流动负债(zhài)的规模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的短债，成为中南建设的当务之(zhī)急。进一步说(shuō)，如果“白(bái)衣骑士”要入(rù)主推动中南建设的盘活资产，势必要具备足够的融资或偿(cháng)债能力且掏出(chū)真金白银，才能化(huà)解困局。

太盟曾数次投资中国不动产领域

太盟(méng)投资集团(tuán)与中南城建(jiàn)的洽谈，是否意味着将注资盘活(huó)中南建设(shè)，尚无法判断。值得一提的是，中南建(jiàn)设的土(tǔ)地储备在江苏省占比(bǐ)较(jiào)高、区域较为集(jí)中，且(qiě)三、四线土地储备占比较高，未来(lái)开发项目(mù)存在(zài)一定的去化压力。

过去一个月，太盟投资集团因对王健林旗下的珠海万达商管的注资而受(shòu)到市场关注。

由(yóu)于对赌(dǔ)赴港上市失败，珠海万达商管承受着(zhe)资金和来自(zì)投资者的巨大压力。2023年12月(yuè)12日，太盟与大连万达商管集团共同宣布签署投(tóu)资框架(jià)协议，对珠海万达商管进行股权重组，大连万达商管(guǎn)持股40%，太盟等投(tóu)资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立，珠(zhū)海万达商管成(chéng)为其(qí)子公司。3月30日，太盟投资集团联合5家机构，向大连(lián)新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境解除(chú)，但王健林同时也失去了对珠海(hǎi)万达商管的控股权。

作为此(cǐ)战(zhàn)的领投人，太盟投资集团彰显出不(bù)俗的资本运作能力。

据(jù)太盟投资集团2022年拟赴港上市时公布的招股书(shū)显示，其主营业务由三部分(fēn)组成：信贷及市(shì)场、私募股(gǔ)权和不动产。

截至2021年底，其总资产管理规模超470亿美元，其(qí)中，信贷及(jí)市场业务(wù)占45%，约为210亿美元。2019年(nián)至2021年，太盟投资分(fēn)别(bié)实现营业(yè)收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年(nián)复合(hé)增长率为30.02%。

官网资(zī)料显示，太盟投资集团为全球近300家机构基金投资者管理(lǐ)着超过500亿美元的资产(chǎn)，旗下(xià)有(yǒu)约30支活跃基金。其知名的投资项目包括珍爱网、万达商管、大阪(bǎn)环球(qiú)影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太盟投资集团(tuán)的掌门人单伟建在投(tóu)资圈赫赫有(yǒu)名，曾是(shì)全球著名私人股权(quán)投资(zī)公司(sī)德克萨斯(sī)太平(píng)洋集团（TPG）合(hé)伙人(rén)，也是TPG亚洲（前身为新桥投资集团）联席主管合(hé)伙人。他曾主导一系列颇具(jù)影响力的(de)交(jiāo)易，包括率领新桥收购(gòu)韩(hán)国第一银行(xíng)，并在一年内扭亏为盈，以及入主深圳发展银行。

公开资料显(xiǎn)示(shì)，不动产是太(tài)盟(méng)投资集团三大核心业(yè)务板块之一，其(qí)曾(céng)数次投资过中(zhōng)国房地产市场项目：2013年，收购上海悦达889广(guǎng)场项目65%股权；2015年，联手万科、铁狮门(mén)，以35.7亿元收购瑞安房地产(chǎ报告：线上渠道购险有望反超线下渠道n)（00272.HK）旗(qí)下上海企(qǐ)业天地三期，并向市场筹集等值5.09亿(yì)美元贷(dài)款(kuǎn)；2017年，与招商蛇(shé)口联(lián)合设(shè)立16亿(yì)元的地产基金(jīn)，并持有80%权益(yì)，随后，该基金还以境外协议(yì)转让的形式，收购了招商蛇口持有的上(shàng)海招(zhāo)商局(jú)大(dà)厦、上海招商局广场以及北京招商局(jú)大厦的部分股权，交易总对价约为50亿元。此外，其还(hái)是春泉产业信托的二股东，并曾两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与(yǔ)苏州高新区签署了合作协议，要将中国总(zǒng)部(bù)落户苏州，统筹发展公司在中(zhōng)国的各类资产管理业务。

通常而言(yán)，商用物(wù)业项(xiàng)目(mù)因标准化程度高、管理成本(běn)低，能够(gòu)获(huò)取(qǔ)长期稳定收(shōu)益而外资所青睐，而住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供(gōng)可持续现金流，因而至今少有国内住宅地产公司获得(dé)战略投资者入局。

从历史案例来(lái)看，太盟投资集团此前(qián)也(yě)鲜有投资中(zhōng)国住宅类房地产项(xiàng)目，其展示出与外资不(bù)动产基(jī)金普遍相似的投(tóu)资偏好。不(bù)过，单伟建近期曾公开撰文称，“中国的房市不存(cún)在(zài)供应严重过剩(shèng)的问题，但(dàn)尚(shàng)未转危为安，原因是需(xū)求和(hé)价格仍然受到政策抑(yì)制，阻断了市场建立新平衡点(diǎn)的机制”。

“真洽谈”还是“真保壳”？

受利好消(xiāo)息影响，中南建设4月22日开盘(pán)一字涨停(tíng)。

而此前的4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股。当日晚间，中(zhōng)南建设公告称，公司(sī)存在可能因股票(piào)收盘价连续均低于1元/股而被(bèi)终止上市的风险(xiǎn)。

4月19日，其第二次公(gōng)告提示风险：“公司可能(néng)因股(gǔ)票收盘价连续低于1元/股而被终止上市(shì)”。中(zhōng)南建设(shè)当日收盘价为0.76元(yuán)/股，跌9.52%，已经连续11个交易日均低于1元/股。

4月22日，中南建设公告称，自4月(yuè)24日起，公司股票将实施“其他风险(xiǎn)警示(shì)”，股票简称(chēng)由“中南建(jiàn)设 ”变更为“ST中南”，将于4月(yuè)23日起停牌一天，并于(yú)次日(rì)复牌。

针对(duì)退市风险，中南建设亦曾在(zài)公告中回应，“公司前期推(tuī)出了董事、高级管理人员增持计(jì)划，已增(zēng)持金额合计(jì)207万(wàn)元，待(dài)公司定期报告披露后，董事和高级(jí)管理人员增持计划将继续实施；同时(shí)，公司(sī)目(mù)前也在与有关债权人(rén)协商符合各方利益的系(xì)统性方案，发(fā)挥公司资源的(de)最(zuì)大(dà)价值，减轻公(gōng)司支出(chū)压力”。

有评论称，洽谈事发于中南(nán)建设遭遇“退市(shì)”之际，是否过于巧合？

中南建设总市值不过32.14亿元，太(tài)盟投资集团亦可在二级市场以低价买入。直接与中南建设(shè)的大(dà)股东(dōng)谈，是否(fǒu)为了以更低的价格获得股权，甚至不排除(chú)寻求(qiú)获得控制(zhì)权(quán)的可(kě)能？

22日晚间，深交所就此次洽谈的真(zhēn)实性发函关注。

深交所表示，如果确(què)实有上述(shù)事项，中南建设(shè)要说明，中南城建与太(tài)盟投资集团合作的具体内容、时间安(ān)排及进展情况，并分析(xī)相关(guān)合作的(de)可实现性。同时，中南建设还要说明，中南城建及实际控制人是否计划对(duì)公司进行股权(quán)转让、资产(chǎn)重组，以及(jí)其他对公司有(yǒu)重(zhòng)大影响的(de)事项。

截至4月25日收盘，中(zhōng)南建设回复了(le)关注函，但就与太盟投(tóu)资集团洽(qià)谈一事未(wèi)正式公告消息。

本文所提及的任何资讯和信息，仅为作者个人观(guān)点(diǎn)表达或(huò)对于具体事件的陈述，不构成推荐及投资建议。投(tóu)资者应自行(xíng)承担据此进行投资所产生的风险及(jí)后果。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站报告：线上渠道购险有望反超线下渠道