文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售亲爱的让你㖭我下黑制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(亲爱的让你㖭我下黑jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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