饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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