饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自(zì)凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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