5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，33寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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